Права на недвижимость в России подлежат госрегистрации

Простой ответ на вопрос «Зачем регистрировать дом?»: чтобы не нарушать закон. Практическая сторона выглядит следующим образом:

Если в ЕГРН нет записи о доме, значит, самого дома юридически не существует. С ним нельзя провести никакую сделку — его нельзя продать, подарить или сдать в аренду. Завещать тоже нельзя.

Под строительство частных домов предназначены участки ИЖС, то есть для индивидуального жилищного строительства. Когда такой участок не используется по назначению, например для предпринимательской деятельности вместо строительства дома для себя, собственник платит повышенный налог.

Таким образом, зарегистрировать дом в собственность означает получить юридическую защиту прав собственности, которую обеспечивает государство.

Владелец может оформить имущественный налоговый вычет и льготу на оплату коммунальных услуг, легально использовать дом для получения арендного дохода, заложить его по кредиту, застраховать и принять участие в инфраструктурных программах для населения (например, газификации).

В России закон не запрещает гражданам жить в доме, на который не зарегистрировано право собственности. А вот Налоговый кодекс обязывает налогоплательщиков сообщать о владении недвижимостью.

Если налоговики обнаружат незарегистрированную собственность, владельца оштрафуют на сумму в 20% от неуплаченной суммы налога. А если эти же действия совершены умышленно, то размер штрафа возрастет до 40%. Налог за это время тоже заставят заплатить. Поэтому, чтобы не получить штраф, зарегистрировать частный дом в собственность придется, даже если он существует давно, а на земельном участке успел вырасти целый сад.

Что нужно знать о «дачной амнистии»

«Дачная амнистия» — это народное название федерального закона, который в 2006 году закрепил упрощенный порядок регистрации собственности на дома, построенные в садовых товариществах, то есть дачи.

Дачную амнистию регулярно продлевают, в последний раз — до 1 марта 2031 года.

Три года назад действие дачной амнистии законодательно расширили: теперь она распространяется не только на дачные постройки, но и на частные дома на участках ИЖС. А недавно ее распространили на дома на несколько семей, а также на хозяйственные постройки.

«Дачная амнистия» разрешает регистрировать дома без направления дополнительных уведомлений в муниципалитет. Чтобы зарегистрировать жилой дом в собственность по упрощенной процедуре, нужны документы, подтверждающие право собственности на земельный участок, и технический план дома, составленный кадастровым инженером.

Оформление дома в собственность: инструкция

Первым шагом в регистрации собственности на жилой частный дом будет вызов кадастрового инженера. Он проведет межевание участка, если этого еще не делали, и подготовит технический план строения.

Работу инженера оплачивает собственник. Ее цена зависит от того, где находится дом, в какой срок нужен план, и конечного объема работ. 

Чтобы зарегистрировать право собственности на дом в Росреестре, план должны делать специалисты, которые состоят в саморегулируемых организациях. Их список можно найти в базе Росреестра.

Требования к дому и участку

Важно, чтобы дом не нарушал требования Градостроительного кодекса, иначе кадастровый инженер может отказаться составлять техплан. Если построить дом по регламенту, такой проблемы не будет: проект строительства положено утверждать в администрации, она и определяет, соответствует ли он установленным нормам.

Точнее, раньше действовал формат разрешений, согласно которому приходилось получать градостроительный план земельного участка и разрешение на строительство.

Сейчас же с учетом «дачной амнистии» поставить дом на кадастровый учет можно только на основании технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок. Если же объект не попадает под требования «дачной амнистии», то до начала строительства необходимо уведомить администрацию о начале строительных работ на участке: обычно, если замечаний нет, заявителю присылают положительный ответ. Сообщают о строительстве почтой с уведомлением о вручении, через сайт госуслуг или МФЦ.

«Дачная амнистия» позволяет оформить дом, построенный без уведомления местной администрации. Но это не означает, что собственность обязательно оформят. Например, в списке требований к частным жилым домам (построенным на земле под ИЖС) есть удаленность от границы участка — не менее трех метров.

Бывает, что планировавшийся когда-то временным домик, построенный в углу участка, становится постоянным, и хозяева решают его зарегистрировать. Он не соответствует требованию об удаленности от границ участка, и в этом случае зарегистрировать его не получится.

Где строить нельзя

Кроме того, дом не удастся зарегистрировать, если он расположен на земле, не предназначенной для этого. Не все участки можно использовать для строительства. Поэтому перед строительством нужно убедиться, что участок относится к категории земель населенных пунктов и вид разрешенного использования предусматривает индивидуальное жилищное строительство.

Если планируется строительство летнего дома (без возможности оформления в нем прописки), то в качестве вида разрешенного использования также подойдут ведение личного подсобного хозяйства и садоводства.

Вот список категорий, на которых строить нельзя:

• земли промышленности
• земли особо охраняемых территорий
• земли лесного фонда
• земли водного фонда
• земли запаса
• земли сельскохозяйственного назначения

Для каждой категории земель установлен набор видов разрешенного использования земельного участка. Их может быть несколько: один основной, другие дополнительные.

С 2022 года разрешено строить жилые дома на землях сельскохозяйственного назначения. Но только на участках, которые находятся в собственности крестьянско-фермерских хозяйств и используются по назначению. Площадь застройки должна быть не более 0,25% от площади земельного участка, при этом на одном участке может быть размещен один дом высотой не более трех этажей и площадью не более 500 кв. м.

Категорию земельного участка и виды разрешенного использования легко посмотреть в выписке из Единого государственного реестра недвижимости на земельный участок или воспользоваться сервисом Росреестра (информацию предоставят в онлайн-формате).